Строительство новых жилых комплексов в России упало на 24%

Застройщики отреагировали на снижение интереса к квартирам после резкого падения ипотечного кредитования уменьшением объемов предложения. Они откладывают ввод готовых объектов и запускают меньше новых проектов.

В марте, согласно данным Дом.РФ, было начато строительство 3,6 млн кв. м, а за первый квартал – 8,1 млн, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Наиболее заметное снижение наблюдается в Москве и Подмосковье, где новые запуски сократились вдвое (−51%). Почти половина (48,4%) многоквартирных домов в стране в первом квартале была введена с опозданием – это максимальное значение за последние четыре года, как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). Последний раз такие показатели были в начале 2020 года, когда ввод жилья задерживался из-за антиковидных мер.

Увеличился и срок задержек: в период с января по март средний перенос фактического срока ввода жилых объектов или передачи квартир дольщикам составил 6,9 месяца – на 23% больше, чем в IV квартале, по данным ЕРЗ.РФ.

Запуск новых проектов снизился в 43 из 86 регионов, где ведется жилищное строительство, причем особенно сильно это заметно в десятке регионов с наибольшим объемом строительства (в основном за счет столичной агломерации).

Аналитики Дом.РФ объясняют, что застройщики занимают выжидательную позицию: на фоне высокой ключевой ставки, ограничительных ипотечных ставок и низкого спроса компании откладывают начало новых проектов. Своевременному вводу жилья мешают также перебои с поставками зарубежных материалов и оборудования, изменения поставщиков и генподрядчиков, а также проблемы с финансированием, добавляет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Нехватка рабочих на стройках также сказывается, отмечает Антон Тренин из агентства АКРА.

Однако ключевой проблемой остаются упавший спрос и высокие затраты на финансирование. По данным «Дом.РФ», в прошлом году продажи новостроек в стране сократились на 22% до 26,7 млн кв. м. После повышения ключевой ставки до 21%, отмены массовой безадресной ипотеки с господдержкой и ужесточения условий по другим льготным программам, спрос на жилье упал вдвое. Первичный рынок недвижимости вошел в фазу заметного охлаждения, отмечала в конце прошлого года аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Даже при нормальных темпах строительства застройщики намеренно откладывают сдачу объектов, если объем продаж выполнен всего на 50-60%, так как средства с эскроу-счетов не покроют даже выплаты по кредитам, говорит управляющий партнер девелопера Unikey Айгуль Юсупова. Она называет переносы сроков вынужденной мерой: застройщики балансируют на грани рентабельности из-за падения спроса и роста ключевой ставки.

По данным Дом.РФ, к концу февраля было распродано более половины (52%) жилья, которое планируется ввести в этом году, и 27% того, что будет построено в следующем. Аналитики Дом.РФ отметили, что нормальным отношением распроданности к готовности строительства является 70-85%, а в феврале этот показатель составил 74%.

Застройщики ограничивают запуск новых проектов в условиях низкого спроса, как отмечала Кузнецова. Это позволяет избежать избыточного предложения на фоне снижения спроса, а часть текущих запусков может быть вызвана необходимостью возврата понесенных расходов, объяснил Центробанк.

В текущих условиях целесообразно было бы поддержать девелоперов, предоставив им субсидирование новых проектов в рамках механизма проектного финансирования, призывают аналитики Дом.РФ. В этом году у застройщиков есть запас прочности за счет распроданного жилья, но дальнейшая ситуация будет зависеть от процентных ставок, считает инвестбанкир Евгений Коган. Если ключевая ставка снизится, спрос восстановится, и рынок сбалансируется с меньшим количеством новостроек, однако если ставки останутся на высоком уровне, жилищному сектору потребуется помощь государства.