Сбербанк прогнозирует возможное снижение цен на новостройки впервые с начала 2023 года

В апреле рост цен на новостройки замедлился до исторического минимума в 0,1%, согласно исследованию Сбербанка, проведенному его подразделениями «Домклик» и Центром финансовой аналитики (ЦФА). По данным СберИндекса, основанным на ипотечных сделках банка, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 172,3 тыс. рублей. Годовая динамика цен продолжает снижаться: в апреле она составила 7,7%, по сравнению с 8,4% в марте.

Эксперты Сбербанка предполагают, что в ближайшие месяцы цены могут либо начать снижаться, либо зафиксироваться на текущем уровне. Это подтверждается тем, что разница между ценой предложения и ценой сделки, отражающая уверенность продавца, стабилизируется, а доля месячных продаж не превышает 2% от общего объема строительства в течение девяти месяцев. Если прогноз сбудется, это станет первым снижением цен на новостройки с начала 2023 года.

Анализ данных СберИндекса (сделки) и «Домклик» (объявления) показал, что в апреле разница между ценой квадратного метра в объявлениях и фактическими сделками на первичном рынке увеличилась до 12,8% с 11,8% в марте, но после снижения в июне 2024 года колебалась в пределах 10-13%. Сокращение разрыва между ценами предложения и реальными сделками обычно предшествует началу снижения цен, объяснил глава ЦФА Сбера Михаил Матовников.

При падении спроса продавцы стараются привлечь покупателей снижением цен, и спустя некоторое время начинают снижаться и цены реальных сделок, отмечают аналитики «Домклик». В Москве разница между ценами предложения и фактическими сделками достигла «впечатляющих» 28%: «При этом цена предложения выросла, а реальные сделки стали дешевле. Продавцы пока не могут удержать цены от снижения», – добавили они.

Согласно данным «Дом.рф», в апреле новое жилье подорожало на 0,5%, а за четыре месяца – на 2,9%. Это ниже уровня инфляции, составившей 3,2% за этот период. Увеличение цен на жилье, по мнению аналитиков «Дом.рф», сдерживается стабилизацией спроса: в апреле было продано 1,8 млн квадратных метров новых квартир, что соответствует среднему уровню первого квартала, однако на 10% ниже по сравнению с тем же периодом прошлого года, а апрельские продажи оказались на 23% ниже по площади, чем год назад.

Снижение спроса связано с резким сокращением ипотечного кредитования: программы государственной поддержки были либо отменены, либо изменены, а рыночные ставки по ипотеке остаются слишком высокими. В настоящее время выдается примерно вдвое меньше ипотек, чем в 2024 году.

Строители не ожидают улучшений: «Снижение ценовых ожиданий в строительстве сопровождалось ухудшением оценок текущего и будущего спроса», – показал мартовский мониторинг, проведенный Центробанком.

Часть спроса переходит с первичного рынка на вторичный, где цены заметно ниже. По данным СберИндекса, в апреле стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 0,9% и составила 114,2 тыс. рублей. Однако даже там разрыв между ценами предложения и сделками с середины 2023 года не превышал 18%, что, по мнению аналитиков Сбера, «в среднесрочной перспективе создает предпосылки для снижения цен».