Семейная ипотека может охватить рынок вторичного жилья

Расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье в городах, где практически отсутствует новое строительство, может стать лишь начальным этапом в увеличении этой востребованной льготной инициативы. «В настоящее время мы будем следить за тем, как программа заработает и насколько она будет актуальна. Если появится необходимость, мы поднимем вопрос о ее расширении», – отметил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Сегодня большая часть ипотечных кредитов выдается в рамках семейной ипотеки: в феврале, по информации Центробанка, было выдано 174 млрд руб., что составляет 77% всех кредитов и 88% от общего числа льготных. Программа предназначена для семей, имеющих хотя бы одного ребенка младше 6 лет, позволяя получить кредит под 6% на приобретение квартиры в новостройке или частного дома. С 1 апреля в рамках этой программы можно будет также приобретать квартиры на вторичном рынке, но только в тех городах, где строится не более двух новых домов. Несмотря на наличие крупных городов, таких как Мурманск, по оценкам ЦБ, влияние от расширения программы будет минимальным. Министерство финансов выступает против более масштабного расширения, так как в этом году субсидирование льготных ипотечных программ обойдется бюджету более чем в 1,2 трлн руб.

«На данный момент нет оснований для расширения семейной ипотеки», – прокомментировал замминистра финансов Иван Чебесков возможность включения в программу семей с детьми до 18 лет. Министерство стремится ограничить расширение и рассматривает возможность применения семейной ипотеки на вторичное жилье «для отдельных категорий граждан».

Ипотечное кредитование значительно упало во второй половине прошлого года после отмены самой распространенной льготной программы, по которой кредиты под 8% могли получать все желающие, а также в результате переработки других программ и роста процентных ставок. Минстрой разрабатывает меры помощи застройщикам, столкнувшимся с трудностями. В ответ на падение спроса застройщики снизили темпы вывода новых проектов. «Объем запуска новых проектов сократился на 26% – это первое снижение с 2021 года», – отметил замминистра строительства Никита Стасишин. Продажи девелоперов в этом году могут упасть на 20% в денежном выражении, если ключевая ставка останется высокой, а условия ипотечных программ с государственной поддержкой не изменятся, предостерегает рейтинговое агентство АКРА.

Это может привести к дефициту квартир в 2026-2027 годах, что вызывает опасения у многих экспертов. В таких условиях перенаправление части спроса на вторичный рынок могло бы помочь смягчить ситуацию.

Парадоксально, но расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье может также поддержать первичный рынок, особенно в регионах. Михаил Матовников, руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка, опроверг часто упоминаемое ЦБ утверждение о значительном разрыве в ценах на новостройки и вторичное жилье, предложив интересное объяснение этому явлению. Во многих регионах наблюдается сокращение населения из-за миграции и естественной убыли, поэтому основная цель покупки квартир там заключается в улучшении жилищных условий, что, как правило, связано с первичным рынком. При этом старая квартира, в которой живут люди, выставляется на продажу. В результате складывается ситуация, когда «все хотят продать вторичное жилье и купить новостройку», заключает Матовников. По его словам, во многих регионах это серьезная проблема: разрыв в ценах растет, и средств на приобретение новой квартиры за счет продажи старой уже не хватает.