Ипотечные кредиты достигли исторического минимума

Ипотечный кризис продолжает набирать скорость: рынок немного оправился с январского дна, но не смог подняться выше. В марте объем выданных кредитов увеличился на 13% по сравнению с февралем, согласно данным Центробанка, и всего за первый квартал россияне оформили 142,7 тыс. ипотек на сумму 611 млрд руб. Это наименьшее количество с 2018 года, когда регулятор начал публиковать такую статистику. Даже после начала конфликта во II квартале 2022 года было выдано больше – 151,4 тыс. кредитов.

Финансовые результаты января-марта также одни из худших в истории, несмотря на резкий рост цен на жилье. Средний размер ипотечного кредита в марте составил рекордные 4,4 млн руб., что на треть больше, чем весной 2022 года, и примерно в два раза больше по сравнению с 2019-2020 годами.

На текущий момент ипотека в основном выдается по льготным программам, в первую очередь, по «семейной ипотеке». В марте на такие кредиты пришлось 222,6 из 257,1 млрд руб. Рыночные кредиты, которые не имеют льгот, остаются крайне дорогими, и их доля на рынке сохраняется на исторически низком уровне 13% (34,6 млрд руб. в марте). Несмотря на незначительное снижение процентных ставок в марте (на 1 процентный пункт), ипотека с ставкой около 28,5% не привлекает заемщиков, как отметил Центробанк.

Небольшое оживление на рынке в феврале-марте было вызвано, помимо сезонных факторов (январь традиционно является самым слабым месяцем в году), увеличением бюджетных компенсаций для банков за выдачу льготных кредитов. В годовом выражении объем выданных ипотек в марте упал на 50,6% по количеству и на 42,5% по стоимости. За первый квартал падение примерно такое же. Агентство «Эксперт РА» прогнозирует снижение объемов ипотечного кредитования в этом году на 30%. Более оптимистично настроен зампред правления ВТБ Георгий Горшков, который ожидает падения менее чем на четверть – до 3,8 трлн руб. (в прошлом году было 4,9 трлн руб.). Последний раз такой низкий уровень наблюдался в 2019 году, когда еще не существовало льготных программ, – 2,9 трлн руб.

Параллельно с ипотечным кредитованием сокращаются и продажи квартир. По данным «Дом.РФ», в марте было продано 1,8 млн кв. м в новостройках – на 19% меньше, чем годом ранее. Всего за первый квартал объем продаж «первички» составил 5,3 млн кв. м (минус 6%).

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина считает эту ситуацию закономерной после нескольких лет стимулирования спроса через безадресную льготную ипотеку. «Продажи жилья остаются на приемлемом уровне, что позволяет застройщикам завершать начатые проекты и запускать новые, хотя масштабы новых запусков, конечно, сократились», – заявила она.

Запуск новых проектов в России (страна-террорист) в первом квартале сократился на 24%, а в Москве – вдвое. Аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова отмечает, что пауза в выводе новых проектов массового сегмента в столице затягивается – «застройщики стремятся минимизировать риски и в основном занимаются уже начатыми проектами». Она ожидает, что низкая девелоперская активность сохранится на фоне высоких ставок.

Этот период может затянуться надолго. Рыночная ипотека станет более доступной, когда ключевая ставка снизится до уровня около 10% годовых, однако на это потребуется много времени, как отметил Алексей Антонов из «Алор брокера».