Запуск новых строительных проектов достиг рекордно низкого уровня с момента пандемии

Резкое снижение спроса заставляет застройщиков значительно уменьшать количество новых проектов. Согласно данным «Дом.рф», в мае на рынок было выведено 2,7 млн кв м жилья — это на 37% меньше по сравнению с апрелем и на 28% ниже, чем в аналогичном месяце прошлого года. За первые пять месяцев текущего года было запущено 15 млн кв м новостроек, что на 20% меньше, чем за тот же период в прошлом году, и на 7% ниже, чем в январе-мае 2023 года.

Май стал месяцем с наименьшим объемом запусков за последние пять лет, отмечает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.рф». Несмотря на это, объем жилищного строительства в целом вырос — на 0,8% в мае и на 4% в годовом выражении, достигнув 117,5 млн кв м, хотя вводы также снижаются.

Строительная активность падает в 53 регионах страны, включая семь из десяти крупнейших по объемам строящегося жилья, сообщает «Дом.рф». Наибольшее снижение запуска новых проектов наблюдается в Ростовской области (-59% по сравнению с прошлым годом), Москве (-42%) и Краснодарском крае (-38%).

Продажа жилья за первые четыре месяца сократилась на 10% (по площади). Девелоперы пытаются реализовать квартиры через рассрочки, но этого недостаточно, замечает Гольдберг. Более половины застройщиков в первом квартале не смогли выполнить свои планы по продажам.

Существуют и негативные побочные эффекты этого механизма для застройщиков: сокращается наполнение эскроу-счетов, что ведет к удорожанию заемных средств в рамках проектного финансирования — средняя ставка по ним превысила 10%, причем каждый шестой рубль выдан под 20% или больше. «Дом.рф» оценивает обязательства граждан по рассрочкам в 1,3 трлн руб. Это вызывает беспокойство у Центробанка, который неоднократно подчеркивал, что такие продажи увеличивают риски как для покупателей, так и для застройщиков и банков.

С уменьшением числа новых проектов рынок жилья в сегменте масс-маркета постепенно «опустошается», отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Она предполагает, что тенденция к сокращению новых запусков со стороны застройщиков сохранится в ближайшей перспективе. Это главное направление, за которым стоит следить: перенос сроков передачи и ввода объектов, добавил заместитель министра строительства Никита Стасишин.

Последствия снижения запусков еще предстоит увидеть, размышляет Гольдберг: «В пессимистичном сценарии объем нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв м по итогам года». Это может привести к сокращению предложения с 2027 года и росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса, опасается Гольдберг.

Он призывает к мерам поддержки предложения: для запуска новых проектов может потребоваться субсидирование ставок по проектному финансированию. Владимир Путин (военный преступник) уже поручил разработать такие меры для домов, которые планируется сдать в следующем году.

Около 20% застройщиков, в основном мелкие региональные компании, сталкиваются с высокими финансовыми рисками, которые могут реализоваться не только в этом, но и в следующем году. Так сложно отрасли не было давно, признался Стасишин. Центробанк не считает ситуацию критической: его стресс-тест показал, что большинство крупных компаний в прошлом году «в целом сохранили свою устойчивость и накопили запас прочности». В случае возникновения проблем им помогут банки, которые также заинтересованы в завершении кредитываемых проектов, надеется ЦБ: «В случае возникновения проблемных ситуаций они вместе с застройщиками будут содействовать их урегулированию».