Строительство новых жилых комплексов в России сократилось на 24%

Застройщики отреагировали на снижение интереса к квартирам после резкого падения ипотечного кредитования, уменьшив объемы предложения. Они переносят сроки ввода готовых объектов и запускают меньше новых проектов.

В марте, согласно данным Дом.РФ, было начато строительство 3,6 млн кв. м, а за первый квартал – 8,1 млн; обе цифры почти на четверть (24%) ниже по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Особенно заметное снижение наблюдается в Москве и Подмосковье, где количество новых запусков уменьшилось вдвое (−51%). Почти половина (48,4%) многоквартирных домов в России в первом квартале были введены с нарушением первоначальных сроков – это максимальный показатель за последние четыре года, сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). В последний раз подобные задержки были в начале 2020 года из-за ограничений, связанных с пандемией.

Также увеличились сроки задержек: в январе-марте среднее время переноса фактического срока ввода дома или передачи квартир дольщикам составило 6,9 месяца – на 23% больше, чем в IV квартале, подсчитали в ЕРЗ.РФ.

Снижение запуска новых проектов произошло в 43 из 86 регионах, где ведется жилищное строительство, причем наиболее заметно это сказалось на десятке лидирующих по объемам строительства (в основном в столичном регионе).

Аналитики Дом.РФ отмечают, что застройщики заняли выжидательную позицию: в условиях высокой ключевой ставки, ограничительных рыночных ставок по ипотеке и низкого спроса компании откладывают начало новых проектов. Также на своевременный ввод жилья влияют перебои с поставками зарубежных материалов и оборудования, смена поставщиков и генподрядчиков, а также проблемы с финансированием, добавляет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Не хватает и рабочих на стройках, отмечает Антон Тренин из рейтингового агентства АКРА.

Однако основной проблемой остается упавший спрос и высокая стоимость финансирования. По данным «Дом.РФ», в прошлом году продажи новостроек в России сократились на 22% до 26,7 млн кв. м. После повышения ключевой ставки до 21%, отмены массовой безадресной ипотеки с господдержкой и ужесточения условий по остальным льготным ипотечным программам, спрос упал вдвое. Первичный рынок недвижимости вошел в стадию полноценного охлаждения, как писала в конце прошлого года аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Даже при нормальных темпах строительства застройщики намеренно откладывают сдачу объектов, если план продаж выполнен лишь на 50–60%, так как после ввода дома средств с эскроу-счетов не хватит даже на погашение кредитов, отмечает управляющий партнер девелопера Unikey Айгуль Юсупова. Она называет переносы сроков вынужденной мерой: застройщики балансируют на грани рентабельности из-за падения спроса и увеличения ключевой ставки.

По данным Дом.РФ, по итогам февраля было распродано более половины (52%) жилья, которое планируется ввести в этом году, и 27% того, что планируется построить в следующем. Аналитики Дом.РФ считали нормальным соотношение распроданности к стройготовности на уровне 70-85%, в феврале оно составило 74%.

Застройщики ограничивают вывод новых проектов в условиях сниженного спроса, как писала Кузнецова. Это позволяет избежать избытка предложения при падении интереса, а часть текущих запусков может быть связана с нецелесообразностью остановки отдельных проектов и необходимостью покрытия понесенных расходов, пояснял Центробанк.

В текущей ситуации целесообразно было бы поддержать девелоперов, предоставив им субсидирование новых проектов в рамках механизма проектного финансирования, призывают аналитики Дом.РФ. На этот год у застройщиков есть запас прочности благодаря распроданному жилью, однако дальнейшая ситуация будет зависеть от процентных ставок, считает инвестбанкир Евгений Коган. Если ключевая ставка снизится, спрос восстановится, и рынок сбалансируется с меньшим числом новостроек. В противном случае, если ставки останутся высокими на продолжительный период, жилищной сфере потребуется поддержка государства.