Средний срок ипотеки на новое жилье достиг рекорда – 27 лет

Средний срок ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья, выданных в октябре, составил 324,9 месяца, по информации Центробанка. Это на два месяца больше, чем в сентябре, и является рекордным показателем с начала наблюдений в 2018 году, когда средний срок таких кредитов впервые превысил 27 лет.

Согласно данным ЦБ, за прошедший месяц банки выдали 48,2 тысячи кредитов на покупку новостроек на сумму 278 миллиардов рублей, а всего было выдано 103 тысячи кредитов на 490 миллиардов рублей. Эти цифры являются максимальными с лета 2024 года, когда была отменена безадресная программа «ипотеки с господдержкой» под 8%.

Увеличение срока ипотеки позволяет снизить размер ежемесячных платежей, делая кредиты более доступными для граждан, которые в противном случае не смогли бы их обслуживать. По мнению Ирины Носовой из рейтингового агентства АКРА, рост среднего срока может быть связан с недостаточными доходами заемщиков для более коротких кредитов или с высокой стоимостью жилья.

Средняя ставка и сумма ипотечного кредита на первичном рынке остались неизменными – 6,45% и 5,8 миллиона рублей соответственно. Однако это усредненные данные: с июля наблюдается ускорение роста цен на новостройки, а активность на рынке ипотеки возросла после снижения ключевой ставки ЦБ. В октябре объемы ипотечного кредитования на рыночных условиях увеличились на 30,6% до 120 миллиардов рублей. Также продолжает увеличиваться разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках жилья, который по итогам третьего квартала возрос еще на 1 процентный пункт до 61%.

Учитывая вторичное жилье, средняя сумма всех кредитов в октябре составила 4,6 миллиона рублей, срок – 304,6 месяца, а ставка возросла с 8,03% до 8,24%. Большая часть кредитов по-прежнему выдается в рамках льготных госпрограмм, доля которых в октябре составила 76%, или 370 миллиардов рублей.

Такие долгосрочные кредиты представляют собой не только обременение для заемщиков, но и риски для банков. В связи с тем, что кредиты имеют настолько длинные сроки, большинство заемщиков, вероятно, погасит их только на пенсии, отметила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Этот график будет соблюдаться, так как высокие процентные ставки делают досрочное погашение ипотеки, полученной по льготным программам, невыгодным.

В третьем квартале россияне досрочно погасили кредиты на сумму 328,1 миллиарда рублей, что на 8,8% больше, чем в предыдущем квартале, но на 15,9% меньше по сравнению с годом ранее (390 миллиардов рублей). В годовом сопоставлении объемы досрочного погашения продолжают снижаться, отмечает ЦБ.

Банкам следует быть готовыми к тому, что большинство льготных кредитов будет обслуживаться по графику, а не погашаться досрочно, предупреждал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Это создает риски для качества банковских портфелей в будущем, отмечают аналитики АКРА.

Уже наблюдаются последствия массового распределения ипотеки во второй половине 2023 года и первой половине 2024 года. Эти кредиты «вызревают», и качество их обслуживания ухудшается, признает ЦБ. По его данным, за год объем просроченных кредитов удвоился, хотя остается сравнительно невысоким – 188,2 миллиарда рублей на 1 ноября, или около 0,9% от портфеля. Общая доля проблемных кредитов, по оценкам ЦБ, составляет 1,7% на 1 октября и с начала года увеличилась на 0,7 процентных пункта.

Низкие доходы и высокие цены затрудняют россиянам не только получение кредита, но и накопление на первоначальный взнос. За последние пять лет средний срок накопления на первоначальный взнос в России увеличился почти втрое, сообщал заместитель председателя правления Сбербанка Тарас Скворцов. В настоящее время россиянину с медианной зарплатой потребуется 6,2 года, чтобы накопить 20% первоначального взноса для ипотеки на квартиру площадью 65 квадратных метров. В 2019 году на это требовалось всего 2,3 года.